Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Lập, thẩm định, quyết định đầu tư chương trình, dự án đầu tư công

Tách Dự án giải phóng mặt bằng độc lập theo Luật Xây dựng 2025 và NĐ 217/2026/NĐ-CP

Đã đăng trên bởi Quản Trị
Số lượt xem bài viết: 324
78-so-tay-kiem-toan-xay-dung-tach-du-an-giai-phong-mat-bang-doc-lap

Tách dự án giải phóng mặt bằng độc lập: Phân tích quy định và rủi ro pháp lý dưới góc độ quản lý dự án

Chào quý độc giả, đồng nghiệp và các Giám đốc Ban Quản lý dự án đang theo dõi chuyên trang kiemtoanxaydung.vn. Tôi là Phan Việt Hiếu.

Trong quản trị dự án đầu tư công và đầu tư xây dựng, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) luôn được coi là đường găng tiến độ phức tạp nhất. Nhằm tháo gỡ điểm nghẽn này, hệ thống pháp luật hiện hành đã thiết lập cơ chế cho phép tách cấu phần GPMB thành một dự án độc lập để triển khai sớm. Tuy nhiên, việc vận dụng cơ chế này bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc lập pháp, không thể tùy tiện “xé lẻ” dự án. Dưới lăng kính của chuyên gia tư vấn quản lý dự án và thẩm tra quyết toán, tôi xin phân tích chuyên sâu bản chất của chế định này dựa trên sự đồng bộ giữa Luật Xây dựng năm 2025, Nghị định số 217/2026/NĐ-CP và pháp luật về Đầu tư công hiện hành.

1. CĂN CỨ PHÁP LÝ QUY ĐỊNH TÁCH DỰ ÁN GPMB ĐỘC LẬP

Chế định về tách dự án thành phần, dự án GPMB độc lập được cấu trúc thành một khung pháp lý thống nhất tại các văn bản sau:

  • Luật Xây dựng năm 2025: Khoản 2 và khoản 3 Điều 16 quy định dự án có thể được phân kỳ đầu tư hoặc tách thành dự án thành phần; dự án thành phần độc lập; dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng độc lập (nếu có) để quản lý, tổ chức thực hiện. Việc này do cấp có thẩm quyền quyết định khi quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi/Báo cáo kinh tế – kỹ thuật.

  • Nghị định số 217/2026/NĐ-CP: Điều 28 quy định chi tiết về nguyên tắc tuân thủ, thời điểm và yêu cầu kỹ thuật khi thực hiện việc tách dự án thành phần, dự án bồi thường, GPMB độc lập.

  • Luật Đầu tư công: Điểm b khoản 2 Điều 6 quy định cấp có thẩm quyền khi phê duyệt chủ trương đầu tư dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A, nhóm B, nhóm C có quyền quyết định việc tách hoặc không tách nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, GPMB thành dự án thành phần độc lập.

2. PHÂN TÍCH CHUYÊN SÂU BẢN CHẤT QUY ĐỊNH

Dưới góc độ quản lý chi phí và quy trình đầu tư, việc tách dự án không đơn thuần là sự phân chia khối lượng, mà bắt buộc phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

  • Thứ nhất: Tuân thủ tuyệt đối pháp luật về Đầu tư công Pháp luật xây dựng không cho phép Chủ đầu tư tự ý dùng các biện pháp kỹ thuật để “xé lẻ” dự án. Căn cứ khoản 1 Điều 28 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, việc tách dự án GPMB độc lập bắt buộc phải tuân thủ quy định pháp luật về đầu tư công đối với dự án sử dụng vốn công. Ranh giới để một dự án được tách ra không chỉ phụ thuộc vào tính khả thi kỹ thuật, mà phải vượt qua “bộ lọc” về tiêu chí phân loại dự án, thẩm quyền quyết định và khả năng cân đối vốn.

    Thứ hai: Thời điểm và tính định danh của dự án Căn cứ khoản 2 Điều 28 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP, việc tách dự án GPMB độc lập chỉ được thực hiện tại giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc lập đề xuất dự án. Đồng thời, các dự án này bắt buộc phải được “định danh” rõ ràng tại quyết định chủ trương đầu tư. Tương tự, điểm b khoản 2 Điều 6 Luật Đầu tư công cũng khóa chặt quyền quyết định tách nội dung GPMB phải được thực hiện “khi phê duyệt chủ trương đầu tư”. Sự đồng bộ này mang thông điệp rõ ràng: Nếu trong giai đoạn chủ trương đầu tư Chủ đầu tư không đề xuất tách, thì khi bước sang giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, Chủ đầu tư không có cơ sở tách mảng bồi thường này thành dự án độc lập.

  • Thứ ba: Điều kiện kỹ thuật khi tách dự án Căn cứ pháp luật hiện hành, nếu xác định là “dự án thành phần độc lập”, dự án đó bắt buộc phải đáp ứng yêu cầu về vận hành, khai thác độc lập và được quản lý như một dự án độc lập hoàn toàn. Phải bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ về nội dung, cơ sở tính toán giữa các dự án thành phần nhằm kết nối, vận hành toàn bộ dự án hiệu quả.

3. ĐÁNH GIÁ 03 RỦI RO THỰC TẾ ĐỐI VỚI CHỦ ĐẦU TƯ

Từ kinh nghiệm kiểm toán và tháo gỡ vướng mắc thanh quyết toán, tôi cảnh báo các Chủ đầu tư về 03 “rủi ro pháp lý khi vận dụng cơ chế tách dự án:

  • Rủi ro 1: Cạm bẫy về “Thời gian bố trí vốn” Theo điểm b khoản 2 Điều 6 Luật Đầu tư công, thời gian thực hiện dự án GPMB độc lập được tính trong tổng thời gian bố trí vốn thực hiện dự án. Thời gian bố trí vốn bị khống chế cứng theo nhóm dự án (Ví dụ: Nhóm C không quá 03 năm). Nếu Chủ đầu tư sa lầy, mất tới 2.5 năm để đền bù dự án Nhóm C, quỹ thời gian cho xây lắp chỉ còn 0.5 năm. Nguy cơ là dự án xây lắp bị cắt vốn do vi phạm kỷ luật thời gian, buộc phải làm thủ tục gia hạn vô cùng phức tạp.

  • Rủi ro 2: Nhầm lẫn giữa “Tách dự án” và “Chia nhỏ dự án” Khoản 3 Điều 28 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP quy định dự án thành phần độc lập phải đáp ứng yêu cầu vận hành, khai thác độc lập. Nếu Chủ đầu tư lợi dụng việc tách dự án để “xé lẻ” một hạng mục không có khả năng tự hoạt động (ví dụ: thi công tòa nhà nhưng hệ thống điện thuộc dự án khác chưa có vốn), công trình xây xong đắp chiếu. Khi đó, Thanh tra, Kiểm toán Nhà nước sẽ kết luận đây là hành vi “chia nhỏ dự án” trái phép nhằm lách thẩm quyền hoặc hạn mức đấu thầu.

  • Rủi ro 3: Bất tương thích hạ tầng dùng chung tại khu đô thị Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở, khoản 3 Điều 28 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP bắt buộc phải có một dự án thành phần được lập riêng cho toàn bộ hạ tầng kỹ thuật dùng chung. Nếu để mỗi phân khu tự làm hạ tầng rời rạc, hệ thống giao thông, cốt nền, thoát nước sẽ mất kết nối, dẫn đến toàn bộ dự án bị ách tắc, không thể nghiệm thu đưa vào sử dụng.

LỜI KHUYÊN TỪ CHUYÊN GIA:

Việc thiết lập phương án tách dự án GPMB độc lập phải được hoạch định bằng tư duy chiến lược ngay từ giai đoạn Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi. Chủ đầu tư bắt buộc phải thiết lập Tiến độ tổng thể để kiểm soát gắt gao giới hạn thời gian bố trí vốn.

4. TẢI VỀ VĂN BẢN PHÁP LUẬT

Để chủ động nghiên cứu và rà soát hồ sơ dự án, Quý độc giả có thể tải về hệ thống văn bản pháp lý nguyên bản tại đây:

5. TƯ VẤN CHUYÊN SÂU CÙNG PHAN ANH FIRM

Việc thiết lập cấu trúc tách dự án thành phần quyết định trực tiếp đến sự an toàn pháp lý và tiến độ giải ngân của toàn bộ dự án. Nếu cơ quan, đơn vị của bạn đang gặp lúng túng trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, cần tư vấn quản lý dự án, quản lý chi phí, lập tiến độ tổng thể chuẩn hóa, hoặc rà soát hồ sơ phục vụ kiểm toán và quyết toán dự án, hãy liên hệ ngay với PHAN ANH FIRM – Đơn vị chủ quản của chuyên trang kiemtoanxaydung.vn.

Dưới sự dẫn dắt trực tiếp của Chuyên gia Phan Việt Hiếu, chúng tôi tự hào cung cấp các giải pháp tư vấn pháp lý và quản lý chi phí đầu tư xây dựng chuyên nghiệp, bảo vệ tối đa tính hợp pháp và hiệu quả cho dự án của bạn.

TRUNG TÂM ĐÀO TẠO & TƯ VẤN QUYẾT TOÁN VỐN ĐẦU TƯ PHAN ANH FIRM

Số lượt xem bài viết: 324
Quản Trị

Tài khoản dùng để quản trị website của bạn !