Phân tích những quy định mới về điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng theo Luật Xây dựng 2025
Dưới góc độ pháp lý và thực tiễn quản lý dự án xây dựng, quy định về điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng tại Luật Xây dựng 2025 đã có một sự chuyển biến lớn, mang tính cách mạng về tư duy lập pháp so với Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020).
Dưới đây là các phân tích chuyên sâu về những điểm mới cốt lõi, trình bày theo từng khía cạnh cụ thể:
1. Thay đổi căn bản về tiêu chí phân loại dự án để áp dụng điều kiện điều chỉnh
- Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) phân định điều kiện điều chỉnh dự án dựa trên nguồn vốn, chủ yếu chia thành nhóm “dự án sử dụng vốn nhà nước” (vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công) và “dự án sử dụng vốn khác”.
- Luật Xây dựng 2025 tiếp cận đồng bộ hơn với các hệ thống pháp luật chuyên ngành hiện hành, quy định nhóm điều kiện điều chỉnh chặt chẽ, tách biệt rõ ràng cho “dự án đầu tư công”, “dự án PPP” và “dự án đầu tư kinh doanh”.
2. Luật hóa và bảo vệ rủi ro pháp lý đối với dự án đầu tư công
- Luật Xây dựng 2025 đã bổ sung một căn cứ điều chỉnh hoàn toàn mới và rất quan trọng: Được điều chỉnh “Do Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật làm tăng tổng mức đầu tư”. Đây là một bước tiến lớn giúp bảo vệ chủ đầu tư và khơi thông các dự án đầu tư công bị ách tắc khi có sự thay đổi về chính sách vĩ mô (như thay đổi Luật Đất đai, thuế, tiền lương…) mà Luật 2014 trước đây chưa được quy định rõ ràng.
3. Chuẩn hóa khái niệm về rủi ro: “Sự kiện bất khả kháng” và “Hoàn cảnh thay đổi cơ bản”
- Luật 2014 chỉ liệt kê các hiện tượng cụ thể mang tính sự cố như: ảnh hưởng của thiên tai, sự cố môi trường, địch họa, hỏa hoạn. Cách liệt kê này thường dẫn đến khó khăn trong diễn giải áp dụng thực tế.
- Luật Xây dựng 2025 thay thế bằng các thuật ngữ mang tính pháp lý dân sự bao quát hơn: “sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản trong hoạt động xây dựng”. Đáng chú ý, “hoàn cảnh thay đổi cơ bản” được luật hóa rõ ràng bao gồm cả “các điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được” và “Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật”.
4. Cụ thể hóa điều kiện về tác động của Quy hoạch và Chỉ số giá
- Về quy hoạch: Luật 2014 quy định chung chung là được điều chỉnh khi quy hoạch thay đổi “có ảnh hưởng trực tiếp tới dự án”. Luật 2025 thắt chặt và làm rõ tiêu chí này: Chỉ được điều chỉnh khi sự thay đổi quy hoạch đó “có ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô đầu tư, địa điểm đầu tư xây dựng của dự án”.
- Về chỉ số giá (trượt giá): Luật 2014 cho phép điều chỉnh khi chỉ số giá xây dựng thực tế lớn hơn chỉ số giá được dùng để tính dự phòng. Tuy nhiên, Luật Xây dựng 2025 bổ sung thêm tiêu chí kiểm soát: Việc trượt giá này phải “dẫn đến làm tăng tổng mức đầu tư xây dựng” thì mới được phép lập thủ tục điều chỉnh dự án.
5. Trao quyền tự quyết tối đa và loại bỏ “giấy phép con” cho dự án đầu tư kinh doanh (Vốn tư nhân)
- Luật 2014 quy định việc điều chỉnh dự án sử dụng “vốn khác” do người quyết định đầu tư tự quyết định, nhưng lại cài cắm rào cản: Nếu việc điều chỉnh làm “thay đổi mục tiêu, quy mô, địa điểm xây dựng thì phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Quy định này trong quá khứ đã tạo ra thủ tục hành chính phức tạp, làm chậm tiến độ dự án của khối tư nhân.
- Luật Xây dựng 2025 đã bãi bỏ hoàn toàn rào cản hành chính nêu trên, quy định một cách trọng tâm và ngắn gọn: “Việc điều chỉnh dự án đầu tư kinh doanh do người quyết định đầu tư quyết định”. Điều này cho thấy tư duy quản lý nhà nước đã chuyển đổi mạnh mẽ từ “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”, tôn trọng tối đa quyền tự quyết của các nhà đầu tư tư nhân đối với dòng vốn của họ.
BẢNG SO SÁNH CHI TIẾT QUY ĐỊNH VỀ ĐIỀU CHỈNH DỰ ÁN
|
Tiêu chí so sánh |
Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) |
Luật Xây dựng 2025 |
|
Cách phân loại áp dụng |
Chia theo nguồn vốn:
– Dự án sử dụng vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công. – Dự án sử dụng vốn khác. |
Chia theo tính chất “hình thức đầu tư” đồng bộ với các Luật chuyên ngành: – Dự án đầu tư công. – Dự án PPP. – Dự án đầu tư kinh doanh. |
| Các trường hợp do rủi ro, thiên tai | Do ảnh hưởng của thiên tai, sự cố môi trường, địch họa, hỏa hoạn và các yếu tố bất khả kháng khác. |
Do xảy ra sự kiện bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản (bao gồm cả điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được). |
|
Rủi ro do thay đổi chính sách, pháp luật |
Không có quy định cụ thể, gây lúng túng khi áp dụng. | Được luật hóa rõ ràng: Cho phép điều chỉnh do Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật làm tăng tổng mức đầu tư. |
| Khi thay đổi quy hoạch | Khi quy hoạch xây dựng thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp tới dự án. | Khi điều chỉnh quy hoạch làm căn cứ lập dự án có ảnh hưởng trực tiếp đến quy mô đầu tư, địa điểm đầu tư xây dựng. |
| Khi biến động giá (trượt giá) | Khi chỉ số giá xây dựng… lớn hơn chỉ số giá xây dựng được sử dụng để tính dự phòng trượt giá trong tổng mức đầu tư được duyệt. | Khi chỉ số giá trong thời gian thực hiện… lớn hơn chỉ số giá được sử dụng để tính dự phòng… dẫn đến làm tăng tổng mức đầu tư xây dựng. |
| Khi đem lại hiệu quả cao hơn | Xuất hiện yếu tố mang lại hiệu quả cao hơn cho dự án khi đã được chủ đầu tư chứng minh. | Xuất hiện các yếu tố mang lại hiệu quả cao hơn cho dự án, được chủ đầu tư chứng minh về hiệu quả tài chính, kinh tế – xã hội. |
| Quyền tự quyết đối với dự án Vốn tư nhân (Đầu tư kinh doanh) | Người quyết định đầu tư quyết định. Tuy nhiên, nếu thay đổi mục tiêu, quy mô, địa điểm xây dựng thì phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. | Trao quyền tuyệt đối: Việc điều chỉnh dự án đầu tư kinh doanh do người quyết định đầu tư quyết định (không còn yêu cầu phải xin chấp thuận của cơ quan nhà nước). |
| Dự án PPP | Không tách riêng thành điều khoản độc lập cụ thể tại Luật Xây dựng. |
Quy định rõ việc điều chỉnh dự án PPP thực hiện theo pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư. |
Tải: Luật Xây dựng 2025
Series bài viết về Luật Xây dựng 2025 của Phan Việt Hiếu:
- Bài 01 “Tự ý thay đổi thiết kế”: Bước ngoặt pháp lý, từ vi phạm sang hành vi bị nghiêm cấm
- Bài 02 Đột phá của Luật Xây dựng 2025: Bước ngoặt tư duy từ quản lý “nguồn vốn” sang “hình thức đầu tư”
- Bài 03 Luật Xây dựng 2025 trao “quyền năng” mới cho Chủ đầu tư: Thiết kế bước sau được phép điều chỉnh khi không làm thay đổi về mục tiêu, quy mô của dự án
- Bài 04 Luật Xây dựng 2025 từ bỏ nguyên tắc “tính đúng, tính đủ” – Cởi trói tư duy, loại bỏ “bẫy” pháp lý trong quản lý chi phí đầu tư
- Bài 05: Luật Xây dựng 2025: Tái định vị vai trò của tư vấn thẩm tra thiết kế và dự án kèm theo trách nhiệm bồi thường thiệt hại
- Bài 06: Phân tích những quy định mới về điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng theo Luật Xây dựng 2025
Thank & Best Regards!
Khi trích dẫn, chia sẻ thông tin tại các bài viết của tác giả xin vui lòng ghi rõ nguồn “Phan Việt Hiếu – kiemtoanxaydung.vn”
TRUNG TÂM ĐÀO TẠO & TƯ VẤN QUYẾT TOÁN VỐN ĐẦU TƯ [PHAN ANH FIRM]
- [HR] Số 204 – 206 Vũ Tông Phan, P. Bình Trưng Tây, TP. Hồ Chí Minh
- [BR] Số 50 Cửu Long, Tòa Nhà Cửu Long, P. Tân Sơn Hòa, TP. Hồ Chí Minh
- [BR] Số 35 Nguyễn Thị Minh Khai, P. Cam Ranh, Tỉnh Khánh Hòa
- [E] sotaykiemtoanxaydung@gmail.com / tuvanphananh@gmail.com
- [P & ZALO] 0775.775.266
- Fanpage: SỔ TAY KIỂM TOÁN XÂY DỰNG
- Fanpage: TRUNG TÂM ĐÀO TẠO & TƯ VẤN QUYẾT TOÁN VỐN ĐẦU TƯ
- Nhóm FB: SỔ TAY KIỂM TOÁN XÂY DỰNG
- Nhóm FB: KINH TẾ XÃ
- Nhóm ZALO: QUYẾT TOÁN VỐN ĐẦU TƯ 01
- Nhóm ZALO: QUYẾT TOÁN VỐN ĐẦU TƯ 02
- Nhóm ZALO: LUẬT ĐẤU THẦU 2023
- Nhóm ZALO: LUẬT ĐẦU TƯ CÔNG 2024
- Trưởng Ban biên tập Diễn đàn KIỂM TOÁN XÂY DỰNG:
- Ông Phan Việt Hiếu – [P& ZALO] 098765.6161
